原问题：“14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。
学习体会：
一、以房抵债的业务介绍
1、“抵债房”的原因
“抵债房”（也称“抵账房”），是房地产市场中的一个特例，通常就是低于市场价格房源的代名词。打开各地的二手房广告，最吸引眼球的恐怕就是“抵债房”了。
所谓“抵债房”，通常是指开发单位将自己开发的房屋作价支付给债权人，由债权人负责出售的房屋，产生的原因有很多种：
⑴ 目前最主要的原因就是资金链出现了问题，只能以房抵债；
⑵ 开发单位利用自己甲方的强势地位，签订合同伊始就明确，付款方式为部分货币部分房屋，房屋的比例20%至50%不等；
⑶ 开发单位在银行抵押贷款，不能按期支付本金和利息，只能以房抵债；
⑷ 开发单位进行动迁，约定动迁款后以房抵债。
对于最后一种动迁情况，已经在前面的体会十三种重点描述过了，这里不再说了。
2、“抵债房”的对象
通过其产生的原因可以看出，“抵债房”发生最多的分别是施工单位、材料商、广告商、代理商、银行以及被动迁方。由于对象不同，“抵债房”的运作方式也不同，有的干脆直接委托开发单位（售楼处）对外销售，有的委托中介代理公司对外销售，有的通过法院或者拍卖行对外销售。
3、以房抵债的操作模式
由于二手房交易税费的存在，除了法院拍卖以外，其他形式的抵债房都尽量通过开发单位直接签署商品房合同并开具销售发票。当然了，有区别的就是由于企业的法律意识不同，财务人员参与的深度不同，操作模式也不完全一样：
⑴ 有的开发单位直接与被抵顶方指定的实际购买人签署商品房销售合同，实际上形成了“一房两卖”，存在一定的法律风险；
⑵ 有的开发单位要求被抵顶方出具授权委托，并承诺所有的法律纠纷与自己无关；
⑶ 有的开发单位修改原抵债协议，重新签署三方协议，避免存在可能存在的法律和税务纠纷；
⑷ 有的开发单位在抵债房的时候，签署优先购买协议，被抵顶人按照该协议对外转让，最终由开发单位同实际购买人签署商品房销售合同。
至于哪种方式最佳，需要根据企业的自身情况，作出最适合自己的选择。
4、“抵债房”的法律关系
由于“抵债房”通常涉及到开发单位、被抵顶人、实际购房人最少三个法律主体，房屋的所有权、名义所有权和实际占有权相分离，存在抵账合同和实际购买合同等若干个合同，因此法律关系十分复杂：
⑴ 明确“抵债房”权属
对于实际购买人来说，一定只有持有合法清楚手续的房屋才可以放心地买，同时必须与开发商签订购房合同，而与被抵顶方签订的购房合同则属无效。
对于开发单位来说，要取得被抵顶人（以及各下级单位）的授权委托和可以办理手续的证明，理清原抵债合同与新签署售房合同之间的法系，避免出现“一房两卖”、房款收讫之类的法律纠纷。
⑵ 明确合同格式和主体。
对于实际购买人来说，被抵顶方可能会有特殊承诺，需要注意承诺是否加入实际购买人与开发单位签署的购房合同当中。
对于开发单位来说，签署什么样的合同，合同中对于付款方式、价格、面积、交房时间、违约责任、特殊承诺等，特别是当采用标准合同的时候，是否需要就特殊事项额外签署补充合同，都需要予以明确。
⑶ 明确违约责任
对于实际购买人来说，一旦真的出现问题，应当依据购房合同由开发商承担责任，而不是去找被抵顶人承担。
对于开发单位来说，可以以合同约定的方式，对被抵顶人有所约束。在发生问题时，可以转嫁给被抵顶人。（当然，有的可以直接转嫁，有的需要垫付后再转被抵顶人支付）
⑷ 发票的出具
抵债房屋，发票当然由开发商出具。但是，在开具发票的同时，一定不要忘记取得被抵顶方的发票，对于已经事先取得发票的情况，一定要取得收据或其他资料作为合同已经履行的证明。
同时一定要在抵房协议中写明，抵房过程中产生的税费按国家和地方规定由双方各自承担，而不要大包大揽完全由一方承担。
　　⑸ 价格的约定
由于抵债房的价格，和出售给实际购买人的价格，并不完全一致，因此有一个价格差的问题（如果再转几手的话，会有许多价格差）。在销售合同中，以哪一个价格为准，对于余下的差价企业如何处理，都是需要注意的事情。
5、以房抵债的特殊形式
⑴ 尾房抵债
尾房，并不是烂尾房，也不等同于一般空置房，是指项目销售八九成以后剩余的或长时间没有销售出去的房屋。对于房屋销售来说，尾房是相对难以处理的。可以说，尾房和抵债房，是房屋销售市场的两个特殊群体。
对于购买者来说，需要弄清尾房产生的原因、比较尾房的价格、摸清尾房的信息等等，以避免产生风险。而对于开发单位来说，由于对于某些滚动开发、或者同时开发几个项目的开发单位来说，充分利用第一个项目的尾房抵偿第二个公司的债务，甚至作为招标中的一个必要条件，以加快资金的流动，避免尾房积压时间过长，是一个非常特殊但又实用的手段，也是非常考虑财务总监能力的一个方法。。
⑵ 抵债价值与实际价值互有高低
由于抵偿的是房屋，在房屋过户的过程中，购买方会发生契税、维修基金等金额不小的费用；在抵债房屋再次过户的时候，又会发生营业税、土地增值税等税费，因此抵债房的价值同抵偿债务的金额是互有高低的，这一点同一般的债务重组有所不同。
这一点，对于没有办理过的人员来说有时会想不到。例如，税务人员经常会问，为什么抵债房反倒亏了（抵债房的价值高于实际清欠的债务），因此也需要提前掌握。
二、以房抵债的营业税
（一）营业税规定
1、《营业税问题解答(之一) 》国税函[1995]156号文件
第九条：借款无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。 同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。
2、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）
单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
3、《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号）
第二条：无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。
4、 2005年11月23日国家税务总局在批复四川省地方税务局《关于以房抵债未办理房屋权属过户手续是否征收营业税问题的请示》（国税函〔2005〕1103号）
企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了‘以物抵贷’的账务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定‘以房抵债’后，房屋的所有权已发生了转移。据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了“销售不动产”行为，应按照规定征收营业税。
从以上规定可以看出，无论以房抵债是否出于企业的本意还是强制行为，也无论是否办理产权过户手续，都应当按照销售不动产，计算缴纳营业税。
（二）纳税义务发生时间
1、基本原则
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
    2、抵债房纳税义务发生时间
对于抵债房营业税的纳税义务时间，目前没有明确的规定。由于企业没有直接收取款项，也没有收到预收款，因此只能“按照取得索取营业收入款项凭据”进行处理，例如，被抵顶方开具的发票、收据、授权委托书等等。
同时，在相关确认应当缴纳营业税的文件，核心依据都是所有权发生了转移，因此在没有取得“按照取得索取营业收入款项凭据”前提下所有权何时转移，也可以作为营业税纳税义务发生时间的判断依据。
当然在实务中，大都以发票开具时间为准进行申报，这时候已经与实际购买人签订了合同。如果同抵债合同中相应的描述一致的话，这样子应当是可以过关的。
（三）开发企业购进房屋再抵债
对于特殊情况，开发企业购进房屋，或抵债来的房屋，在对外抵债的时候，应当是可以享受《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二十条“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”
关于这一点，很容易同开发单位利用自己开发的商品房抵债不能享受该政策相混淆，所以一定要表述明确，并取得税务人员的共识。
三、以房抵债的所得税
1、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文
第六条：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
3、《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第六号）
第四条：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。
从以上规定可以看出，以房抵债需要确认两个环节的应税所得：
1、按公允价值转让商品房的应税所得；
2、公允价值与所抵偿债务的应税所得/损失。
对于第一条没有问题，但是对于第二条，由于前面说过以房抵债也可能出现低价抵偿的情况，所以有可能会产生损失。真要产生了损失，是否可以在所得税前抵扣，税务局没有明确的说法。所以在差额不大的时候，还是建议挤到第一条中去，避免产生麻烦。
四、以房抵债的土地增值税
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）
第三条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
具体的土地增值税的计算方法同正常销售一致。
五、以房抵债的印花税
1、签署抵债协议
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》以及[1998]国税发30号文规定，“因借款方无力偿还借款而将抵债资产转移给贷款方，应就双方书立的产权转移书据，按照‘产权转移书据’计税贴花”。因此，按所载金额缴纳万分之五的印花税。
当然了，由于通常会签署两个协议：抵债协议和商品房销售合同，因此会存在重复缴纳的情况。
2、未签署抵债协议
可以未签署抵债协议，也可以修改原抵债协议、三方重签协议、变协议为意向等方式，避免产生印花税方面的纠纷。
3、法院强制执行，以房地产抵债，而非双方自愿签订合同或协议的
不征印花税
六、会计处理
   （一）新会计准则规定
1、判断是否符合债务重组：是否有让步
《企业会计准则第12号——债务重组》
第二条 债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。
当然，让步并不一定就是金额方面的让步，是否可以认为被抵顶人放弃了货币收款的方式，被迫接受实物抵账的方式，也应当属于让步呢？
2、处理帐务规定
《企业会计准则第12号——债务重组》
第五条 以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
《企业会计准则第12号——债务重组》应用指南
非现金资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
以非现金资产清偿债务的，债务人应分清债务重组利得与资产转让损益的界限，并于债务重组当期予以确认。
债务重组利得是指重组债务的账面价值超过非现金资产(即抵债资产)的公允价值之间的差额，应计入营业外收入。
资产转让损益，是指抵债的非现金资产的公允价值与其账面价值之间的差额。
从中可以看出，会计上的规定同所得税的规定比较相似，都是分为转让所得和重组所得，并且明确了转让所得正常做收入和成本（以及营业税金），重组所得计入营业外收入。
由于该准则的前提是存在让步，因此没有考虑重组损失的情况。
（二）新旧会计准则比较
债务重组准则是在对1998 年发布、2001 年修订的《企业会计准则——债务重组》(以下简称原准则)进行修订完善而成的，新准则与原准则相比，主要差异如下：
1、修改了债务重组定义及范围
新准则所定义的债务重组范围仅包括债务人处于财务困难，债权人做出让步的债务重组。
原准则所定义的债务重组既包括债权人做出让步的债务重组，也包括债权人未做出让步的债务重组。
2、引入了公允价值计量属性
新准则对于非现金资产抵债业务，引入了“公允价值”计量属性。
原准则尽可能使用“账面价值”作为受让的非现金资产或股权的入账价值。
3、改变了债务重组损益确认方法
新准则将原准则因债权人让步而导致债务人豁免或者少偿还的负债计入资本公积，不确认为当期损益的做法，改变为确认债务重组损益计入营业外收入或营业外支出。
七、特殊考虑
1、银行抵债情况
银行抵债，通常分为两种情况
⑴ 银行向法院起诉并执行，法院组织公开拍卖，拍卖成功后将拍卖所得扣除拍卖费用、各种税费后交给银行。
这个程序是一道税，即按照开发单位直接对外出售或抵债的程序，计算缴纳。
⑵ 企业直接与银行签署以房抵债协议，或者法院起诉执行后，公开拍卖两（三）次流拍后直接将资产裁定给银行，银行再自行或委托拍卖行对外出售。
这个程序是两道税，即企业到银行产生一道税费，银行到最终购买者又产生一道税费，涉及到营业税（差额）、契税、土地增值税、所得税等。
幸好现在有个16号文，加上《国家税务总局关于金融企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复》（国税函[2005]77号 ）规定：
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2O03]16号）第四条规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。
据此对于银行来说，节省了一大块的营业税金。
2、多方协议/变协议为意向
    由于以房抵债的对象大都是需要将房子再次转手，甚至多次转让，因此要是每一次转手都进行相应的税金计缴的话，恐怕会额外增加一大块的负担（就算营业税可以抵扣，想想契税吧）。因此，在签订以房抵债协议的时候，需要会同律师、财务人员，必要时加上中介机构人员，对其中的条款认真研究，必要时采用多方协议、购房意向、优先购买权等方式予以解决。
3、附加品：下列“拍卖”行为不属于营业税征收范围。
        ⑴ 公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权不缴纳营业税。
        《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定：公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，这两种行为均不属于营业税的征税范围，因而不征收营业税。
        ⑵ 土地管理部门以拍卖形式出让土地使用权的行为，不缴纳营业税。
        《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权出让（土地整理储备供应中心，包括土地交易中心等）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取下列方式协议、招标、拍卖三种方式。
根据国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知（国税发〔1993〕149号）规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
        ⑶ 人民法院的强制执行活动（包括拍卖行为）不缴纳营业税。
        根据国家税务总局《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号）规定：人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。
但是，拍卖行对于拍卖手续费是需要缴纳营业税金的。