成功案例
l李清案代理词（姓名为化名）
作者：武 律师 时间：2014年12月15日
审判长、审判员：
河南问鼎律师事务所接受李清锋的委托，指派我担任其委托代理人，庭审前我认真核实相关证据、查找法律依据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了更清楚的了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：
2013年4月13日，被告贾梅与原告签订了二手房买卖合同，被告将其认购的经济适用住房转让给原告，但被告在转让房产时隐瞒了该经济适用房未取得预售许可证的情况，并且其转让行为违反了国家有关经济适用房转让的法律法规与政策规定。
一、关于被告转让的房屋是否属于经济适用住房的问题
被告在庭审中陈述转让的房屋不属于经济适用住房，显然与事实不符。被告在与原告签定的二手房转让合同中即指出房屋属于经济适用住房。天房地产开发公司出具的收据以及认购协议均写明为经济适用住房。被告更名后的认购协议中明确要求购房人具备经济适用住房的认购条件。可见，被告在庭审中说买房时不知该房屋属于经济适用住房不符合事实。
经调查了解，该房屋所在的书林小区获得南阳市发改委经济适用住房立项审批文件为《宛发改城镇 (2008)497号》。鉴于被告对事实的否认，为查明事实，请合议庭考虑将天房地产开发公司追加为本案第三人或者可向南阳市发改委、南阳市经济适用住房开发中心等有关部门调查取证。
二、被告转让该经济适用房违反了我国法律法规与政策规定
1.违反了国家对经济适用房转让期限的规定
国家建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等七部委发布的《经济适用住房管理办法》第三十条第二款规定“购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需要转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。这样强制性的规定，是因为建设经济适用房的目的是为了保障城市低收入住房困难家庭的住房，禁止购房人利用经济适用房牟取利益。如果允许经济适用房私自交易，可能致使不符合条件的人享受国家住房福利政策，使真正的低收入住房困难家庭难以获得经济适用房，使我国设立经济适用住房制度的目的无法实现。
因此，被告转让经济适用房的行为违背了国家政策的强制性规定，扰乱有关部门的监管秩序，损害了经济适用房制度。
2.扰乱了经济适用房认购程序
根据《经济适用住房管理办法》第二十四条：“经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。”《南阳市中心城区经济适用住房申请条件及审核程序》（内容见附件）对南阳市经济适用住房的购买程序有更详细规定。
经济适用住房认购程序的规定也是为了避免经济适用房流入不符合条件的非低收入住房困难家庭手中，致使不符合条件的人错误地享受国家住房福利政策，使本来十分紧张的经济适用房资源受到损害和浪费，使低收入住房困难家庭获得经济适用房的机会受到减少或延缓。而本案被告的转让行为，使“经济适用房实行申请、审核、公示和轮侯制度”的政策规定遭受损害，并且原告也不符合经济适用房购买条件。
3.造成国家税收流失
被告在转让经济适用房中获取转让利润，有关部门无法按照房屋实际价值征收有关土地、房产税费，致使有关土地、房产税费予以流失，损害了国家利益。
三、被告转让的房屋未取得预售许可证，被告转让该套房屋的行为是无效的
根据南阳市房产管理局2014年6月25日发布的2014年6月份南阳房地产市场预报（第六号），被告转让给原告的书林小区在原告起诉前并未取得商品房预售许可证。《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 同时最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条进一步明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”可见，既然被告转让的经济适用房未取得预售许可证，被告与房地产公司的预售协议是无效的，被告将该房产转让给原告的协议当然也是无效的。
因此，被告作为出卖人转让经济适用房，既侵害了国家的利益，扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，也侵害了作为不特定第三人的低收入住房困难家庭的住房利益。被告私自转让经济适用房的行为，违反了《中华人民共和国民法通则》第六条 “民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的基本原则性规定，同时违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条 “有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”的具体规定，应为无效合同。
又因被告在转让该经济适用房时隐瞒了未取得预售许可证，因而存在过错，被告除返还原告的购房款外，还应当赔偿原告的利息损失。
以上代理意见，请合议庭考虑并采纳!
代理人：河南问鼎律师事务所
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